Deux seuils déterminent l’autorisation à déposer. En zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme, une déclaration préalable suffit jusqu’à 40 m² de surface créée, et le permis de construire devient obligatoire au-delà. Partout ailleurs, ce seuil tombe à 20 m². Un troisième seuil se superpose aux deux premiers : dès que la surface de plancher totale de la maison dépasse 150 m² après travaux, le permis de construire s’impose et le recours à un architecte devient obligatoire.
Le seuil dépend d’abord de votre commune
La question à poser au service urbanisme de votre mairie tient en une phrase : ma parcelle est-elle en zone urbaine d’un PLU ? La plupart des communes d’Île-de-France disposent d’un plan local d’urbanisme ou relèvent d’un PLU intercommunal, mais la réponse conditionne tout le reste du dossier.
- Jusqu’à 5 m² créés : déclaration préalable si l’aspect extérieur de la construction est modifié.
- En zone urbaine d’un PLU, de 5 à 40 m² : déclaration préalable.
- En zone urbaine d’un PLU, au-delà de 40 m² : permis de construire.
- Hors zone urbaine, ou en l’absence de PLU, de 5 à 20 m² : déclaration préalable.
- Hors zone urbaine, ou en l’absence de PLU, au-delà de 20 m² : permis de construire.
En secteur protégé — abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable — le dossier passe en plus par l’architecte des Bâtiments de France, ce qui allonge l’instruction et peut imposer des prescriptions sur les matériaux, les teintes et les percements.
La règle des 150 m² qui change tout
C’est le point que les projets d’agrandissement découvrent le plus tard. Une extension de 30 m² en zone urbaine relève en principe de la déclaration préalable — sauf si elle porte la surface de plancher totale du bâtiment au-delà de 150 m². Dans ce cas, le permis de construire redevient obligatoire, et le dossier doit être établi par un architecte.
Vérifiez donc la surface existante avant de dessiner l’extension : sur une maison de 130 m², une extension de 25 m² fait basculer le projet dans un tout autre régime, avec un coût de maîtrise d’œuvre et un délai qui ne se rattrapent pas ensuite.
Emprise au sol ou surface de plancher ?
Les deux notions coexistent dans le code de l’urbanisme et ne mesurent pas la même chose. Les seuils s’apprécient sur la plus contraignante des deux.
- L’emprise au sol est la projection verticale du volume construit, débords et surplombs compris : elle inclut un auvent ou un balcon.
- La surface de plancher se mesure au nu intérieur des murs, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m : elle exclut les combles non aménageables et l’épaisseur des murs.
- Une véranda de 22 m² au sol peut ainsi dépasser le seuil en emprise sans le dépasser en surface de plancher — et l’autorisation se décide sur la première.
Délais, affichage et recours des tiers
- Déclaration préalable : un mois d’instruction, porté à deux mois en secteur protégé.
- Permis de construire pour une maison individuelle : deux mois, portés à trois mois en secteur protégé.
- Validité de l’autorisation : trois ans à compter de la notification, les travaux devant démarrer dans ce délai.
- Affichage obligatoire sur le terrain, sur un panneau de plus de 80 cm visible depuis la voie publique.
- Recours des tiers : deux mois à compter du premier jour d’un affichage continu.
En pratique, entre le dépôt et la fin du délai de recours, comptez au minimum trois à quatre mois avant d’engager sereinement les travaux. Ce délai se prépare : il s’utilise pour finaliser les études, arrêter les choix techniques et caler l’intervention de gros œuvre.
Les extensions relèvent aussi de la RE2020
Depuis le 1er janvier 2023, les extensions de maisons individuelles dont la surface de référence est comprise entre 50 et 100 m² sont soumises à la réglementation environnementale RE2020. Au-delà de 100 m², l’extension est traitée comme une construction neuve. En dessous de 50 m², ce sont les exigences applicables aux travaux sur bâtiment existant qui s’appliquent. Cette contrainte se traite à la conception, pas au moment du dépôt.
Ce que la mairie examine réellement
Le règlement du PLU prime sur le reste du dossier. Il fixe l’implantation par rapport aux limites séparatives et à la voie, la hauteur maximale, l’emprise au sol autorisée, la part d’espaces verts à conserver, parfois les teintes de façade et le type de couverture. Un projet conforme au code de l’urbanisme mais contraire au règlement de zone sera refusé.
Lisez ce règlement avant de dessiner, pas après. C’est aussi lui qui décidera de la faisabilité des fondations en limite de propriété, un point à arbitrer très tôt dans le projet. Si votre projet est en cours de définition, nous établissons un devis gratuit sous 24 h ouvrées, étude comprise.